Ο Σεπτέμβριος φέρνει κάθε χρόνο αυξημένη κίνηση στην αγορά των ενοικιάσεων, με φοιτητές, εργαζομένους και οικογένειες να αναζητούν νέο σπίτι και τους ιδιοκτήτες να καλούνται να πάρουν αποφάσεις που θα κρίνουν τη συνέχεια μιας μίσθωσης. Σε αυτή τη συγκυρία, το ζητούμενο δεν είναι μόνο να βρεθεί ενοικιαστής, αλλά να στηθεί από την αρχή μια συμφωνία που θα αντέξει στον χρόνο.
Με αφορμή αυτή την περίοδο, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς δίνει μαζί με τον Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη έναν πρακτικό οδηγό για όσα πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν, κατά και μετά την υπογραφή του μισθωτηρίου. Το βιβλίο «Αγοράζω σπίτι» συγκεντρώνει συμβουλές που ξεκινούν από τον έλεγχο του ακινήτου και φτάνουν μέχρι την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης.
Το κεντρικό μήνυμα είναι σαφές: μια καλή ενοικίαση δεν κρίνεται μόνο από το ποσό του ενοικίου, αλλά από την προετοιμασία, τη διαφάνεια και τη συνέπεια και των δύο πλευρών. Εκεί ακριβώς εστιάζουν οι οδηγίες που ακολουθούν.
Τι πρέπει να έχει ελεγχθεί πριν βγει το σπίτι στην αγορά
Πρώτη προτεραιότητα είναι το ίδιο το ακίνητο να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση που πρόκειται να έχει. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να εξετάσει αν λειτουργούν σωστά οι ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, αν τα κουφώματα και τα μπαλκόνια είναι σε καλή κατάσταση και αν η εξώπορτα και γενικά κάθε σημείο που επηρεάζει την ασφάλεια του σπιτιού είναι σε τάξη.
Η πρακτική σύσταση είναι ξεκάθαρη: ένα σπίτι που δεν είναι ευπρεπές, λειτουργικό και ασφαλές δεν πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση. Παράλληλα, είναι χρήσιμο στο μισθωτήριο να αποτυπώνεται ότι ο ενοικιαστής είδε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει, ώστε να περιορίζονται οι μελλοντικές διαφωνίες.
Το ΠΕΑ και η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν αφήνονται για το τέλος
Στα έγγραφα που πρέπει να είναι έτοιμα εγκαίρως περιλαμβάνεται το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο απαιτείται στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων και έχει ισχύ 10 ετών. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα ακινήτων της ΑΑΔΕ.
Με άλλα λόγια, το ΠΕΑ δεν είναι μια τυπική λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Μαζί με το υπόλοιπο σύνολο των στοιχείων της μίσθωσης, πρέπει να έχει τακτοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί η νέα συμφωνία.
Ο ενοικιαστής δεν επιλέγεται μόνο με βάση το υψηλότερο μίσθωμα
Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία του οδηγού αφορά την επιλογή του μισθωτή. Η λογική δεν είναι να προτιμηθεί απλώς εκείνος που προσφέρει τα περισσότερα χρήματα, αλλά εκείνος που μπορεί να ανταποκριθεί σταθερά στις υποχρεώσεις του: στο ενοίκιο, στα κοινόχρηστα, στους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και στον σεβασμό της περιουσίας που του παραδίδεται.
Ο ιδιοκτήτης καλό είναι να μιλήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του, ενώ μπορεί να ζητήσει και σύσταση όπου αυτό κρίνεται σκόπιμο. Όταν κάποιος αποφεύγει να δώσει τα αληθινά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία τρίτου προσώπου, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή πρέπει να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.
Σε μισθώσεις ακινήτων σημαντικής αξίας και υψηλού μισθώματος, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ζητήσει αξιόχρεο εγγυητή, συνήθως από το οικογενειακό περιβάλλον του ενοικιαστή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για τις οικονομικές υποχρεώσεις.
Γιατί το μεγαλύτερο ενοίκιο δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή
Ο οδηγός επισημαίνει επίσης ότι οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες μπορεί να δημιουργούν λάθος προσδοκίες. Το ότι σε μια περιοχή εμφανίζονται ακίνητα με τιμή 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι νοικιάζονται σε αυτό το ποσό. Η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου μετριέται από τα ενοίκια που εισπράττονται και όχι από εκείνα που απλώς ζητούνται.
Γι’ αυτό και ένας συνεπής ενοικιαστής που πληρώνει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά δεν μπορεί να το καταβάλει συστηματικά.
Η διάρκεια της μίσθωσης και τι ισχύει για την κύρια κατοικία
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει και η διάρκεια της συμφωνίας. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη κι αν στο μισθωτήριο γραφτεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Η τριετία είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, επομένως αναγραφή διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν παράγει έννομη συνέπεια.
Διαφορετικό καθεστώς ισχύει για τη δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, αλλά και για την προσωρινή διαμονή, όπου η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό έχει σημασία να αναγράφεται καθαρά στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και ο χρόνος της μίσθωσης.
Το μισθωτήριο χρειάζεται σαφείς όρους, όχι προφορικές συνεννοήσεις
Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή για τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας απαιτείται ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο θα περιγράφονται καθαρά οι όροι της συνεργασίας. Εκεί πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και κάθε άλλο ουσιώδες στοιχείο, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται.
Ο ιδιοκτήτης έχει την ευθύνη να συντάξει το μισθωτήριο και, όταν τα ζητήματα δεν είναι απλά, είναι προτιμότερο να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Ως άμεση και προσιτή λύση αναφέρονται και τα πρότυπα μισθωτήρια της ΠΟΜΙΔΑ.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ και η προκαταβολή
Μετά τη συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθεί η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, με τον εκμισθωτή να υποβάλλει τα σχετικά στοιχεία και τον μισθωτή να ενημερώνεται για τη διαδικασία αποδοχής, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά. Η ηλεκτρονική δήλωση δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό μισθωτήριο· είναι μια ξεχωριστή διαδικασία που δεν αντικαθιστά το αναλυτικό συμφωνητικό.
Ο οδηγός συνιστά επίσης να μη δίνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο. Η εγγύηση πρέπει να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή, ώστε να μην υπάρχει ασάφεια για το πότε και με ποιους όρους μπορεί να κρατηθεί.
Ρεύμα, κοινόχρηστα, ύδρευση και ασφάλιση
Πολύ πρακτική είναι και η σύσταση για τη σειρά των τελευταίων ενεργειών πριν την εγκατάσταση του ενοικιαστή. Σύμφωνα και με τις πάγιες οδηγίες του ΔΕΔΔΗΕ, τα κλειδιά δεν πρέπει να παραδίδονται όσο η ηλεκτροδότηση παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη ή όσο το ακίνητο δεν έχει ενεργή σύνδεση ρεύματος στο όνομα του νέου μισθωτή. Η σωστή σειρά είναι πρώτα να ολοκληρωθεί η μεταφορά της παροχής και μετά να γίνει η παράδοση.
Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται και για τις υπόλοιπες παροχές. Το ακίνητο δεν πρέπει να μισθώνεται με ενεργές συνδέσεις ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου, ενώ γίνεται ειδική αναφορά και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής.
Η παρακολούθηση δεν σταματά εκεί. Μετά την εγκατάσταση, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να έχει επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας για τα κοινόχρηστα και να γνωρίζει έγκαιρα αν υπάρχουν καθυστερήσεις. Για την ύδρευση, πρέπει να καταγράφονται ο αριθμός παροχής και ο αριθμός του μετρητή, ώστε να μη βρεθεί αργότερα αντιμέτωπος με συσσωρευμένες οφειλές στην ΕΥΔΑΠ, για τις οποίες παραμένει αποκλειστικά υπεύθυνος.
Τέλος, το ακίνητο δεν πρέπει να μένει ανασφάλιστο. Η σύσταση είναι να υπάρχει κάλυψη τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός, καθώς μια σοβαρή ζημιά μπορεί να επιφέρει διπλή οικονομική απώλεια: και από την αποκατάσταση και από την απώλεια των μισθωμάτων.
Τα πέντε «μη» πριν από τη μίσθωση
- Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
- Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς τα πλήρη και αληθή στοιχεία του μισθωτή.
- Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας.
- Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν μεταφερθεί η ηλεκτροδότηση στον νέο ενοικιαστή.
- Μην βγάλετε στην αγορά ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.
Στο τέλος, ο πιο απλός κανόνας ίσως είναι και ο πιο ουσιαστικός: όταν προκύπτει πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση, αλλά η συζήτηση. Σε μια μίσθωση που μπορεί να κρατήσει χρόνια, η επικοινωνία συχνά αποδεικνύεται πιο χρήσιμη από μια ακριβή και χρονοβόρα αντιδικία.
Έτσι, η επιτυχία μιας ενοικίασης δεν μετριέται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ή από το μεγαλύτερο ποσό που γράφτηκε στο χαρτί. Μετριέται από το αν το ενοίκιο πληρώνεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και επιστρέφεται χωρίς εκκρεμότητες.
